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sábado, 8 de septiembre de 2018
"Alquilar es tirar el dinero". Por qué suben los alquileres (ni fondos buitre, ni Airbnb)
Alquilar y comprar es exactamente lo
mismo. Tanto si alquilamos como si compramos una vivienda, pagamos lo
mismo. En ambos casos estamos "tirando" el dinero
¿Alquilar o comprar? (Reuters)
Si hay algo grabado a fuego en la cultura popular española no es la
siesta, los toros o el vermú, tres costumbres en irremediable
decadencia: lo que de verdad nos distingue es nuestra sacrosanta
convicción de que "alquilar es tirar el dinero".
Podemos de Castilla y León ha puesto el grito en el cielo por un libro de finanzas para niños (su portavoz de cultura lo ha calificado de "escalofriante"). Si la educación financiera
debe estar proscrita de las escuelas sugiero, en su defecto, incluir un
capítulo específico en los libros de matemáticas, o de filosofía. El
título (no ando sobrado de imaginación) podría ser: "Alquilar NO es
tirar el dinero".
Déjenme que me explique: alquilar y comprar es exactamente lo mismo. Tanto si alquilamos como si compramos una vivienda, pagamos lo mismo. En ambos casos estamos "tirando" el dinero.
Es
fácil verlo cuando vivimos de alquiler. Cada mes, pagamos la
mensualidad correspondiente. ¿Y cuando somos propietarios? Lo que ocurre
es que nos alquilamos la vivienda a nosotros mismos. ¿Por qué importe?
Exactamente, por lo que pagaríamos si viviésemos de alquiler.
Es lo que se conoce como "coste de oportunidad". El propietario de una
casa, al vivir en ella, renuncia a alquilársela a un tercero y cobrar un
alquiler. Es como si estuviese pagando él esa misma cantidad.
"Sí, pero en un caso es dinero que pagamos.
En el otro es dinero 'hipotético', que recibiríamos si alquilásemos la
vivienda —en fin, una triquiñuela de economistas—". ¿Siguen sin estar
convencidos? Pongamos otro ejemplo: imaginemos que yo vivo de alquiler y
todos los meses pago religiosamente mi renta. Además,
tengo 200 mil euros en el banco, que rinden un 3% de intereses al año
(podría decir un 2% o un 4%, da igual. Es a título de ejemplo). Un amigo
me propone el siguiente trato: en lugar de tener los 200 mil euros en
el banco, cómprate una casa de ese valor y la pones en alquiler. Vas a
recibir también aproximadamente el mismo 3% al año (unos 6.000 euros de
renta). Así que le hago caso. Compro una vivienda y la alquilo.
Comprar
y alquilar no son decisiones comparables. Una (comprar) es una decisión
de ahorro. La otra (alquilar) es una decisión de consumo
De
repente, se me enciende una bombilla. Vivo de alquiler (y pago una
renta) pero al mismo tiempo tengo una casa en propiedad que alquilo a un
tercero (que me paga una renta). ¿Por qué no vivir en mi propia casa?
Cancelo el primer contrato con mi casero y el segundo con mi inquilino.
Según la sabiduría popular, al dejar de vivir en alquiler a y pasar a
hacerlo en propiedad, dejaría de "tirar el dinero".
Pero en realidad, cuando hago las cuentas, no noto ninguna diferencia.
Lo comido por lo servido: el dinero que se me iba como inquilino se
compensaba con el que recibía como propietario. ¿Qué ha sucedido?
Al irme a vivir a mi propia casa, he empezado a disfrutar del rendimiento de la vivienda
(el 3%) "en especie". Pero el coste de vivir en ella es exactamente el
mismo. Comprar y alquilar no son decisiones comparables. Una (comprar)
es una decisión de ahorro, supone incrementar mi patrimonio
(si fuésemos una empresa, diríamos que al adquirir una vivienda se
incrementa tanto el activo como el pasivo). La otra (alquilar) es una decisión de consumo. Se parecen entre sí tanto como guardar dinero en la almohada y comprarnos un coche. Nada.
¿Por qué, entonces, existe la creencia popular de que alquilar es tirar el dinero?
¿Por qué, entonces, existe la creencia popular de que alquilar es "tirar el dinero"?
Las convenciones, incluso las más arraigadas, nunca surgen por
generación espontánea. Son el resultado (la cristalización) de los
incentivos. En el caso de la vivienda, durante años la compra ha estado
privilegiada fiscalmente respecto al alquiler. La deducción en el IRPF
podía alcanzar los 1.350 euros anuales. En nuestro ejemplo, para una
vivienda de 200 mil euros, a lo largo de la vida del
préstamo la deducción podía representar hasta un 20% del valor de la
propiedad. Es decir, comprar era un 20% más barato que alquilar
simplemente porque Hacienda pagaba por ello.
También hay otras
razones más técnicas. En realidad, he hecho un poco de trampa al decir
que comprar y alquilar es exactamente lo mismo. Hay dos pequeñas
diferencias. Quien compra una vivienda adquiere un "seguro" contra los incrementos futuro del precio del alquiler. En entornos muy inflacionistas (como las décadas de 1970 y 1980), esto hace más atractiva la compra.
La
segunda diferencia es que la compra de una vivienda permite al hogar
"apalancarse". No hace falta tener los 200 mil euros en el banco para
comprarse una casa, basta tener 40.000 (hace unos años,
ni siquiera hacía falta disponer de esta “entrada”) ya que el banco
financia el resto. Las posibilidades de apalancamiento de los hogares no
existen para otros activos: a mí me gustaría que el banco me prestase
200.000 euros para comprar bonos del Tesoro a 10 años (aunque solo
rindan un 1,5%). Pero ningún banco lo hace. La compra
de viviendas es, para muchos hogares, la única manera de incrementar su
balance endeudándose, algo que financieramente tiene todo el sentido
para los hogares jóvenes.
Quien compra una vivienda adquiere un "seguro" contra los incrementos futuro del precio del alquiler
Este
conjunto de razones (fiscalidad favorable, entorno inflacionista,
limitados productos de ahorro alternativos a la vivienda y, también, la
falta de cultura financiera) han provocado que históricamente en España
el número de hogares en régimen de propiedad haya sido muy alto,
frente a un tamaño muy reducido del mercado del alquiler. En el gráfico
siguiente se observa que la población viviendo en propiedad en España
es cercana al 80% frente a una media del 70% en la UE. Pero incluso este
dato infraestima la excepción española: los países con un porcentaje
alto de propiedad pertenecen en su mayoría al antiguo bloque soviético,
muy condicionados por las privatizaciones de las viviendas en los
noventa. Los países de nuestro entorno están casi todos a la derecha, y
en algunos casos a gran distancia: en Francia el porcentaje de
propietarios es del 65% y en Alemania, del 50%.
Fuente: Eurostats.
El resultado de esta excepción es que tradicionalmente la demanda de propiedad en España ha sido muy alta y la de alquiler muy baja.
Esto no es ni bueno ni malo: hay efectos positivos en tener una tasa
alta de propietarios (menos delincuencia, por ejemplo), pero también
negativos (menos movilidad laboral). Lo relevante es que durante los
últimos años se han reducido los factores que favorecían la propiedad:
han desaparecido los incentivos fiscales a la compra, se han
incrementado las restricciones de los bancos (que han vuelto a exigir
una "entrada" por encima del 20%), el entorno inflacionario ha sido muy
bajo, y (esto último lo digo con menos convicción) ha mejorado algo la cultura financiera de los ciudadanos. Al disminuir los incentivos a favor de la propiedad, la demanda de alquiler
ha subido como la espuma. En los últimos años, el porcentaje de hogares
en alquiler ha subido en España casi 3 puntos. Dada la escasez de
oferta disponible (esto da para un artículo distinto) los precios se han disparado.
Un pequeño paso, pero en la dirección esperada: la convergencia con los
países de nuestro entorno. La excepción española cada vez lo es menos.
¿Significa
esto que no se pueda hacer nada sobre el mercado del alquiler? No, pero
sí sugiere que es necesario identificar bien las causas antes de actuar.
Provoca sonrojo que se culpe a los fondos buitre y se hable de
"oligopolios" en el mercado de alquiler, cuando los inversores
institucionales apenas controlan entre un 2 y un 4% del parque de
viviendas, como señala Sebastián Puig en un reciente
artículo, lo que convierte al mercado de la vivienda español en uno de
los más atomizados de Europa.
Es posible que Airbnb y otras plataformas
tecnológicas tensionen los precios del alquiler en algunas localidades
(o, mejor dicho, barrios) aunque al mismo tiempo incrementan la
flexibilidad de la oferta, lo que en el medio plazo debería traducirse
en ajustes más suaves. En un reciente informe, la CNMC
señalaba también, aunque solo de forma cualitativa, algunos otros
efectos de estas plataformas en la dirección contraria, aliviando las
tensiones sobre el alquiler. Otras consideraciones a tener en cuenta es
que los programas de viviendas públicas, tanto en propiedad como en alquiler, han tenido un éxito irregular
(e incluso algunos efectos claramente perniciosos en países como
Francia), o que los intentos por controlar los precios (por ejemplo en
Suecia) han provocado escasez en la oferta. Y, finalmente, es
conveniente tener presente que las actuaciones sobre el mercado del
alquiler repercuten en las viviendas en propiedad, y viceversa. Son dos
mercados estrechamente interrelacionados.
Después de años reclamando un mayor espacio para el alquiler, este está llegando. Ahora, sin embargo, solo le vemos problemas
Las políticas que seguramente tendrían un mayor efecto sobre el mercado del alquiler
son las menos espectaculares: incrementar la transparencia sobre los
precios y la situación financiera de los inquilinos, evitar el guirigay regulatorio sobre el alquiler vacacional (donde cada municipio se ha convertido en un reino de taifas) o mejorar laeducación financiera de los hogares.
Uno
de los efectos más duraderos del franquismo sobre la economía española
fue convertir el acceso a la vivienda en una especia de aspiración
personal, que hoy llamaríamos de "empoderamiento". En la película 'El
pisito', que refleja muy bien aquella época, José Luis López Vázquez y
Mary Carrillo no pueden casarse porque carecen de ahorros para adquirir
una vivienda. La solución fue imaginativa, muy pícara: casarse con la
casera, ya anciana y enferma, para heredar el "contrato antiguo de
alquiler" sobre la vivienda. La anciana sin embargo sobrevive más tiempo
del esperado. Cuando finalmente fallece, la feliz pareja ya no lo es
tanto. Una triste melancolía por lo sucedido se ha
apoderado del ambiente doméstico. Algo parecido ocurre con el alquiler
en España. Después de años reclamando un mayor espacio para el alquiler,
este está llegando. Ahora, sin embargo, solo le vemos problemas.
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